Regionaler Sachplan
- Aktuell: Am 10. Juni hat der Einwohnerrat Windisch den Planungskredit für Phase 3 sowie für die vorbereitenden Arbeiten zu Phase 4 genehmigt. Der Einwohnerrat Brugg wird im September darüber entscheiden.
Die Phase 3 «Entwicklungsvorstellungen festlegen» hat als Kern die Erarbeitung eines regionalen Sachplans (rSP). Der rSP überführt die Ergebnisse der Testplanung (siehe unten) in eine fachlich konsolidierte und behördenverbindliche Grundlage für die nachfolgende Nutzungsplanung.
-
Was ist ein regionaler Sachplan?
Der regionale Sachplan (rSP) ist ein im Baugesetz des Kantons Aargau verankertes Planungsinstrument zur Regelung überkommunaler Sachbereiche der räumlichen Entwicklung (vgl. 8 12a des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen des Kantons Aargau [Baugesetz, BauG; SAR 713.100]).
Der rSP dient der Abstimmung von Planungsmassnahmen zwischen mehreren Gemeinden und bezeichnet die für die Umsetzung erforderlichen Massnahmen und Zeiträume. Regionale Sachpläne werden von den betroffenen Gemeinden beschlossen und vom Regierungsrat genehmigt. Sie sind für die Behörden verbindlich.
Der rSP ergänzt den kantonalen Richtplan stufengerecht, indem er regionale Themen koordiniert und konkretisiert. Er weist eine vergleichbare Planungsebene wie ein Entwicklungsrichtplan auf (vgl. Entwicklungsrichtplan Vision Mitte).
Der rSP umfasst einen Sachplantext sowie Karten, die verbindliche Festlegungen und ergänzende orientierende Inhalte differenziert darstellen. Ein erläuternder Bericht dokumentiert die Grundlagen, das Verfahren, die Mitwirkung sowie die Abstimmung mit dem kantonalen Richtplan.
Mehr Informationen zum Planungsinstrument rSP unter Regionale Sachpläne – Kanton Aargau
Testplanung
Zwischen 2022 und 2025 durchlief die Gebietsentwicklung die Phase 2 «Ideen entwickeln». Nach einer rund zweijährigen Vorbereitungszeit und breiten Mitwirkung der Bevölkerung (mehr unter Bring dich ein!) wurde 2024/2025 die Testplanung «Stadtraum Bahnhof Brugg Windisch» durchgeführt.
-
Was ist eine Testplanung?
Die Testplanung ist ein informelles Planungsinstrument, bei welchem meistens 3 Planungsteams während mehreren Monaten Lösungsansätze erarbeiten, wie sich das Gebiet in Zukunft entwickeln könnte. Die Planungsteams bestehen aus Spezialisten unterschiedlicher Fachgebiete (Stadtplanung, Verkehr, Soziologie etc.). Das Ziel der Testplanung ist es:
- Grundsätzliche Lösungsansätze im Raum zu testen
- Nicht umsetzbare Optionen zu verwerfen
- Die Bandbreite der möglichen Lösungen zu erkunden
- Konflikte und kritische Umstände zu erkennen
- Mögliche Zukunftsbilder zu ermitteln
Die Testplanung wird durch ein unabhängiges Expertengremium begleitet und ist ein gemeinsamer Lernprozess mit offenem Ausgang. Die Erkenntnisse der Testplanung wird in einem Ergebnisbericht festgehalten. Diese bildet eine wichtige Grundlage für die weiteren Planungsprozesse.
Wichtig: Bei der Testplanung geht es darum, Potenziale erkennen zu können. Es werden verschiedene Möglichkeiten und Lösungen auf Papier und mit Modellen «getestet», um herauszufinden, in welche Richtung sich das Gebiet entwickeln könnte. Es wird daher kein konkretes Projekt erarbeitet, sondern viel mehr eine Vision. Naturgemäss gibt es auch bei einer solchen Planung unterschiedliche Ansichten, Interessen und Bedürfnisse. Diese gilt es im Prozess gut aufeinander abzustimmen.
-
Programm
Das Programm zur Testplanung stellt die Eckwerte der Aufgabe und des Verfahrens dar. Die Inputs aus der Partizipation wurden stufengerecht einbezogen.
-
Beteiligte
Planungsteams:
- TEAM Henning Larsen / Metron Architektur: ARGE Henning Larsen, Kopenhagen & Metron Architektur AG, Brugg (Städtebau/Architektur), Metron Bern AG, Bern & Henning Larsen, Überlingen (Freiraum/Stadtklima), Metron Verkehrsplanung AG, Brugg (Mobilität/Verkehr), Stephanie Weiss, HSLU, Luzern (Nutzungen / Sozialraum)
- TEAM Salewski Nater Kretz: Salewski Nater Kretz AG, Zürich (Städtebau/Architektur), BÖE Studio, Zürich (Freiraum/Stadtklima), TEAMverkehr.zug AG, Cham (Mobilität/Verkehr), Cabane Urbane Strategien & Entwicklung, Basel (Nutzungen / Sozialraum), Michael Wagner, Zürich (Nachhaltige Stadtentwicklung)
- TEAM Corso: Atelier CORSO GmbH (ehemals «Van de Wetering Atelier für Städtebau GmbH»), Zürich (Städtebau/Architektur), Quadra GmbH, Zürich (Freiraum/Stadtklima), Basler & Hoffmann AG, Zürich (Mobilität/Verkehr), Alexa Bodammer, HSLU, Luzern (Nutzungen / Sozialraum)
Beurteilungsgremium:Fachexperten/-innen
- Manuel Scholl, agps; Städtebau/Architektur; Vorsitz
- Anne Kaestle, Duplex Architekten; Architektur/Städtebau
- Jan Stadelmann, S2L; Freiraum/Stadtklima
- Aline Renard, Transitec; Mobilität/Verkehr
- Michael Mettler, SHIFT; Nachhaltigkeit
- Joëlle Zimmerli, zimraum; Sozialraum
- Andreas Bleisch, Wüest Partner; Nutzungen/Markt
- Katrin Oser, Kanton Aargau, Leiterin Orts-, Siedlungs- und Regionalplanung Ost, Abteilung Raumentwicklung, BVU
Sachexperten/-innen- Roland Schneider, Gemeinde Windisch, Leiter Planung und Bau; Gesamtprojektleiter Stadtraum Bahnhof Brugg Windisch
- Daniela Nay, Stadt Brugg, Leiterin Planung und Bau
- Salomé Mall, Schweizerische Bundesbahnen SBB, Immobilien, Leiterin Anlageobjekte Entwicklung Central und Smart City
- Eliane Jeanneret, Schweizerische Bundesbahnen SBB, Infrastruktur, Projektleiterin Netzentwicklung
- Urs Bollhalder, BRUGG Immobilien AG, Projektleiter
- Thorsten Busch, BRUGG Immobilien AG, CEO
-
Schlussbericht
Das Testplanungsergebnis zeigt die Bandbreite der Entwicklungsmöglichkeiten des Gebiets auf. Zentrale Erkenntnisse betreffen die künftige räumliche Struktur, die Rolle der Freiräume, die mögliche städtebauliche Dichte, Mobilitätslösungen sowie den Umgang mit dem Bestand.
-
Synthese Projektpartner
In der Nachbearbeitung der Testplanung erarbeiteten die Projektpartner auf Basis der Ergebnisse der Testplanung und der Empfehlungen des Beurteilungsgremiumseine Synthese. Die im Schlussbericht formulierten Empfehlungen wurden dabei angepasst und präzisiert, um eine konsolidierte Haltung aller Projektpartner wiederzugeben. Änderungen gegenüber dem Schlussbericht wurden transparent gekennzeichnet:
-
Vertiefungsstudien
Im Hinblick auf die weiteren Planungsschritte wurden nach der Testplanung zusätzliche Vertiefungsstudien erarbeitet.
Verkehrliche Entwicklung
Verkehrliche Entwicklung Klosterzelg-Reutenen (Metron Verkehrsplanung AG, 25. Juli 2025) und Quartiererschliessung Stadtraum Bahnhof (TeamVerkehr AG, 6. November 2025)
Verkehrliche Entwicklung Klosterzelg-Reutenen
Die Metron Verkehrsplanung AG erarbeitete im Auftrag der Gemeinde Windisch eine Verkehrsanalyse für das Gebiet Klosterzelg-Reutenen. Die Analyse berücksichtigt sowohl die heutige Verkehrssituation und Erschliessung für verschiedene Verkehrsmittel als auch diejenige künftiger Entwicklungen auf Basis von Bevölkerungsszenarien. Bei beiden Szenarien wird eine moderate Zunahme der Verkehrsbelastung auf den Erschliessungsstrassen festgestellt, welche deutlich unter den Kapazitätsgrenzen bleibt. Aus diesen Erkenntnissen wird gefolgert, dass aus heutiger Sicht kein unmittelbarer Handlungsbedarf für zusätzliche Verkehrsmassnahmen besteht.
Verkehrliche Entwicklung Klosterzelg-Reutenen, Metron Verkehrsplanung AG vom 25.07.2025 (3.08MB)
Quartiererschliessung Stadtraum Bahnhof
Gestützt auf die Ergebnisse der Metron-Studie erarbeitete die TeamVerkehr AG im Auftrag der Projektpartner eine vertiefende Studie zur Erschliessung des Stadtraumes. Dabei wurden sowohl die Auswirkungen eines Anschlusses an die Zentrumsentlastung (ZEL) als auch eines Verzichts darauf untersucht. Zudem wurden die Effekte auf die angrenzenden Quartiere sowie auf das übergeordnete Strassennetz berücksichtigt. Die Studie zeigt, dass beim Verzicht auf einen ZEL-Anschluss der prognostizierte Mehrverkehr durch den Stadtraum unter Berücksichtigung eines stark reduzierten Parkplatzbedarfes, die Belastungsgrenze der Klosterzelgstrasse überschreitet. Aus diesem Grund wird zur Sicherung der Quartiererreichbarkeit empfohlen, eine zusätzliche Erschliessung über die Reutenenstrasse weiterzuverfolgen.
Quartiererschliessung Stadtraum Bahnhof, TeamVerkehr vom 06.11.2025 (5.49MB)
Fazit Projektpartner:- Das neue Bahnhofquartier braucht eine adäquate Erschliessung für die künftige Entwicklung unter Berücksichtigung der Bedürfnisse der betroffenen Bevölkerung im Quartier Klosterzelg / Reutenen
- Die Ergebnisse rund um die Testplanung zeigen, dass diese Erschliessung über die Quartierstrassen Klosterzelg- und Reutenenstrasse erfolgen soll. Daher soll auf einen ZEL-Anschluss verzichtet werden.
- Im Sinne einer langfristigen Option soll, wenn technisch möglich, der Raum für die Option ZEL-Quartieranschluss als Rückfallebene gesichert werden
Volkswirtschaftliches Potenzial
Volkswirtschaftliche Potenzialanalyse zum Stadtraum Brugg Windisch (BAK Economics AG, Februar 2026)
Volkswirtschaftliches Potenzial
Das Gebiet «Bahnhof Süd» ist Teil eines wirtschaftlichen Entwicklungsschwerpunkts (ESP) von kantonaler Bedeutung. Die BAK Economics AG untersuchte die regional-wirtschaftlichen Effekte der Arealentwicklung «Bahnhof Süd» – insbesondere Wertschöpfungs-, Beschäftigungs- und Steuereffekte. Grundlage bildet eine Ausbaufläche von rund 156'000 m² Geschossfläche (ca. 90 % Ausbaupotenzial). Da die Nutzungsanteile für Wohnen und Arbeiten noch offen sind, wurden zwei Szenarien geprüft: Szenario A mit 40 % Wohnanteil, Szenario B mit 60 %. Je nach Szenario entstehen Wohnungen für 1'100 bis 1'600 Personen sowie 1'360 bis 2'575 Arbeitsplätze (FTE). Die wesentlichen Erkenntnisse der BAK-Studie sind:
- Langfristig ist eine jährliche Gesamtwertschöpfung von CHF 428 bis 845 Millionen möglich, wovon rund 70 % im Bezirk Brugg verbleiben könnten
- Während der rund 13-jährigen Entwicklungs- und Bauphase werden Investitionen von ca. CHF 757 Millionen erwartet
- Bei Vollauslastung generiert das Areal jährlich zweistellige Millionenbeträge an zusätzlichen Steuereinnahmen für Gemeinden und Kanton
Fazit Projektpartner:Die Studie zeigt insgesamt eine sehr hohe Wertschöpfung sowohl in der Planung und Realisierung als auch im späteren Betrieb dieses Areals. Dieses stellt einen bedeutenden Motor in der regionalen Entwicklung dar. Diese Bedeutung gilt es im weiteren Prozess zu unterstreichen, um die Standortgunst zu nutzen und um potenzielle Betriebe anzusiedeln.
Was wird geplant?
Das Teilgebiet «Bahnhof Süd» ist eines der letzten und grössten bahnhofsnahen Entwicklungs- und Transformationsgebiete im Kanton Aargau. Das heute stark industriell geprägte Areal soll sich mittel- bis langfristig (15–25 Jahre) zu einem zukunftsfähigen Quartier für rund 4'000 bis 6'000 Menschen (Einwohner*innen und Beschäftigte) entwickeln.
